• Home
  • 週末起業を知る
  • > 満室経営ドットコム(賃貸経営コンサルティング)-西山雄一さん

満室経営ドットコム(賃貸経営コンサルティング)-西山雄一さん

満室経営ドットコム(賃貸経営コンサルティング)-西山雄一さん

悩める大家さんに満室テクを伝授!

「駅から徒歩26分」「入居者のマナーが悪く、建物内は荒れ放題」。そんな悪条件のがら空きアパートを、あっというまに満室にしてしまった凄腕大家さん――それが、「満室経営ドットコム」の西山雄一さんです。大手外食企業での経験を生かした、型破りな経営ノウハウで、悩める大家さんをサポート。すでに「満室経営プロデューサー」として、業界新聞などでも名を知られている西山さんに、情報起業家としてのご活躍ぶりを伺いました。
週末起業家成功事例

アパート・マンションの経営ノウハウは、西山さんご自身の体験からつかんだものなのですね。
ええ、父親が体調を崩しましてね。それで会社を辞めて、家業の花苗生産・園芸店を継いだんです。同時に実家が副業として行っていたアパート経営も自分が引き受けることになりました。見に行ってみて驚きましたよ。

駐車場は雑草やゴミだらけだし、共用スペースには酒瓶が転がっている。2棟8世帯でしたが、退去者は多く、なかには10ヶ月以上空室という部屋もありました。そもそも、駅から徒歩26分という、とても好条件とはいえない場所に建っていたのですが、加えてこのほったらかしぶりですからね。住人が逃げていったのも当然です。

どのように経営改革されたのでしょう。だれかに相談したのですか?
いいえ、まったく独力で臨みました。当時の私はアパート経営に関してはまったくの素人。しかし、自分なりのやりかたで十分対応できるはずだと考えました。それまで私が勤めていたのは「モスフード」。ご存知の通り、ほかのファーストフードチェーンより、割高な価格で、品質の良い商品を提供しています。

私はモスフードとまったく同じことをアパート経営の現場でやることにしたのです。それまで設定していた家賃は、周辺の物件より1割ほど安いものでした。これを引き上げ、通常よりやや高めの値段にしたのです。

そのかわりに部屋を完璧にリフォーム。前の住人の気配を完全に消すようにしました。花壇には花を植え、共用スペースの清掃も徹底したのです。さらに管理人として、自ら一室に住み込みました。

西山さん自ら住み込んだのですか?いったいどうしてでしょう?
アパート全体の雰囲気を改善したかったからですよ。大家が廊下を掃除していれば、住人もおいそれと汚せません。こちらから積極的に挨拶すれば、返さないわけにもいかないでしょう。ほどなく、入居者層には変化があらわれました。住人がみんな礼儀正しく挨拶をかわすようになったのです。

以前はマナーの悪い人も多かったのですが、値段を引き上げたせいもあって、こうした層が出ていき、かわりによりレベルの高い人々が住むようになりました。エントランスや廊下はきれいに磨かれている。花壇には花も咲いており、部屋はピカピカにリフォームした状態。

全体の雰囲気がよく「きちんとした人々が暮らしているな」という印象がある――これなら、多少高めでも、部屋は埋まります。こうして、がら空きのアパートは満室状態へと変身したのです。

アパート経営は不動産業者に任せきり、というのが通常のパターンかと思いますが、業者との衝突はなかったのですか?
当初、依頼していた業者は、こちらのやり方を受け入れてくれませんでした。そこで契約を打ち切り、別の業者に管理を任せることにしました。以来、ずっとうまくいっています。私にしてみれば、「顧客第一主義」「商売発想」「集客ノウハウ」は、ごくあたりまえのビジネスの基本。でも業界では、ずいぶん型破りだったようです。

現在は、こうした体験をノウハウに落とし込み、「満室経営プロデューサー」として活躍されています。どのように活動を展開されたのですか?
まず、メールマガジンを発行しました。2003年9月のことです。販促ツールにしようと考えたわけではなく、コンテンツをためて小冊子にし、販売しようという目論見からでした。反響は思った以上でした。

そこで急きょステップメールにし、全15回シリーズの有料メールセミナーを開始したところ、およそ100人が買ってくれました。15回で3500円ですから、35万円の売上があったことになります。ホームページでもマニュアルなどを販売。わかりやすいメッセージを投げかけたり、特典を付けたりすることで、読者の心に訴える工夫をおこなっています。

活動がより本格的になったのは、アパ・マン経営コンサルタント、浦田健さんと知り合ってから。私のノウハウに共鳴していただき、やがて彼のセミナーや出版記念パーティー、テープセミナーで講師を務めるようになりました。その後、人脈が広がり、住宅フェアで講師をしたり、業界紙に連載記事を書いたりと、広範囲に活動しています。

ご自身のノウハウがこれほど広く受け入れられたのはなぜだとお考えですか?
もともと私にとって、この仕事は「売れなくてもよいもの」でした。本業の収入があったからです。そこで、「自分が売りたいもの」を売りました。それが「掃除」「あいさつ」といった、精神論だったのです。

これまで難しいハウツー本はあっても、精神論をマーケティングテクニックに生かしたものはなかった。だからこそ受け入れられたのだと思います。売ろう、売ろうと狙っていたら、なかなかこうはいかなかったでしょう。

その後も順調に活動されていますか?
一時期、低調に陥りました。じつは著書を出版しないかという話があったのですが、本業が忙しかったので断ったんですよ。しかし、よい話を断ったためか、以後、「これは」と思う波が来なくなってしまいました。

おかげで収入は一時的にストップしてしまいました。やはり良い波には乗るべきだったのです。そのうえ、アパートのほうもなんと1年近い空室が出てしまいました。しかし、「今はより高くジャンプする前の、タメの姿勢をとる時期」と考え、いろいろ今後の対策を立てています。

新たなノウハウも打ち出し、検証、ブラッシュアップまでおこないました。具体的な手法については、近くセミナーで公開したいと考えています。

今後はどのような事業展開を考えておられますか?
じつは週末起業フォーラムが縁で知り合った仲間と「大家さん学びの会」http://manabi.cocolog-nifty.com/index/という組織を立ち上げています。現在、会員は250名ほど。会費500円で勉強会に参加し、アパート・マンション経営のノウハウを学ぶというものです。

ここでのセミナー内容を材料にオリジナルCDを制作し、1部1万2000円で販売したところ、結構売れ行きがよく、50万円ほどの売上になりました。今後はこの会をもっと発展させたいですね。優秀な仲間を増やし、さらにブランド力を高めていくつもりです。