週末起業コラム

週末起業ゼミナール体験記:
頭金100万円からできる!会社員のための不動産投資セミナー

お金から自由になるために不動産投資をスタート!

週末起業家の中でも多くの人が実践されている不動産投資。一口に不動産投資といっても、投資方法はさまざまです。大きな融資を得て、マンションやアパート1棟に投資するものから、新築ワンルームマンションに投資するもの、はたまたボロ物件を購入して大きな利回りを狙うものなど、いろいろな投資方法があります。本日の週末起業ゼミナールは、東京中古ワンルームマンション投資についての講義。講師は苦節10年の田島さんです。

今から10年前、田島さんはあることで、お金に悩んでいました。それは、不妊治療。不妊治療は社会保険が適用されないので自費で行うしかありません。ところが、成功率はたったの2割に対して1回あたり100万円かかるということ。サラリーマンの給料では不妊治療にかけるお金を負担するのはとても大変です。なんとか不妊治療費を節約するために貯金をする日々が続いたそうですが、もっと収入を増やしたいと思わない日はありませんでした。

そこで、出会ったのがロバート・キヨサキさんが書いた『金持ち父さん、貧乏父さん』。

そこで、世の中には労働収入と権利収入があるということを知って、自分の収入の権利収入を増やすことに気がついたそうです。

最初にスタートしたのが、ネットワークビジネスでした。他人に喜んでもらえないだけでなく、収入も安定せずしなかったといいます。そこで、次に注目したのが不動産投資でした。不動産投資には2つの稼ぎ方があります。ひとつは、物件を売買することによって、その差額から利益を得るキャピタルゲインという方法。もう一つは、不動産を所有することによって家賃収入を得る、インカムゲインという方法。田島さんは、地味にコツコツ稼ぐ、インカムゲインを狙うことにしたそうです。

東京中古ワンルーム投資とは?

東京中古ワンルーム投資とは、東京23区内にある中古のワンルームマンションに投資する方法。田島さんは、2007年の10月から1年に1室ペースで物件を増やし、2014年6月現在、所有するワンルームは6室です。

田島さんの購入対象の中古ワンルームマンションは、築20年ものの物件。1室あたり800万円から1000万円ぐらいで購入できるそうです。築5年〜10年の築浅物件では1500円ぐらいから購入できるとのこと。不動産投資ローンで購入するために、頭金や諸経費込みで1割の初期投資が必要になります。1000万円の物件であれば100万円から購入することが可能です。

田島さんが中古ワンルームマンション購入する基準として大事にしているのが品質。必ず大手デベロッパーや大手ゼネコンが施工したものを購入。しかも駅から徒歩10分圏内の好立地にある物件を買うことにしているそうです。ワンルームマンションの法定耐用年数は47年ですが、きちんと修繕したりして建物管理を行えば90年持つとも言われています。仮に築20年の物件を購入しても、70年働いてくれるという計算になるのです。

どのくらいの収入があるの?

東京中古ワンルームマンションの利回りは約6%。たとえば、1000万円の物件があれば、年間60万円の家賃収入があります。それでも10年持っていれば600万円、70年持っていれば4400万円の収益が生まれる。中古だからといってバカにできないというのが、田島さんが指摘したポイントになります。

少ないリスクで始められる

不動産投資というと気になるのが災害リスク。地震なんて怖いですよね。ところが、東日本大震災でも田島さんが所有していた物件は傷一つ付かなかったといいます。それはなぜかというと、1981年に施行された新耐震基準。建物のなかに危険が及ばないようにしようという目的で作られた新しい建築基準ですが、それ以降につくられた物件であれば比較的地震に強いと言われているそうです。事実、田島さんの物件は何の被害もありませんでした。また、ワンルームマンションは柱が多く、地震にも強いそうです。

また不動産投資の収益を悪化させる原因の筆頭といえば、空室リスク。しかし、東京中古ワンルームマンション投資は、東京23区内の物件に投資するもの。東京は人口流入が全国でナンバーワン。東京オリンピックなども開催されるため、賃貸需要は多いと見込まれるので、リスクは少ないとされるとのことでした。また、入居者をすぐにつけてもらうには、不動産仲介業者へのインセンティブを考えることも必要だと田島さんは指摘をします。

そして、不動産投資で忘れてはいけないのが金利上昇リスク。物件を融資で購入している以上、変動金利を選べば、経済状況によっては金利が上昇し、返済ができなくなるということもあります。これに対して東京中古ワンルームマンション投資の場合、頭金を多めに入れて、負債比率を4割以下に下げ、さらに1室目の家賃収入による繰上げ返済を早め、まずは2室まで負債ゼロで物件所有をすることを目指します。2室の負債がすべて完済できたところで、3室目からは、2室の担保価値でローンが組めるようになります。このようにしてコツコツと物件を増やしていけば、家賃収入によって、お金の悩みがなくなるようになると、田島さんは指摘します。

まとめ

コツコツは勝つコツ、これが田島さんの座右の銘です。家賃収入によって、お金の悩みが減った今、本業の仕事の意欲も出て来て、好循環しているそうです。皆さんも東京中古ワンルームマンション投資でお金の悩みから開放されましょう、と締めくくりました。